Immobilie vermieten – Spätestens nachdem man eine Immobilie erworben hat sollte man sich über die steuerlichen Folgen der Vermietung Gedanken machen. Sinnvoller ist es, dies im Vorhinein zu tun. Die Immobilie kann unter bestimmten Umständen auch als Steuersparmodell eingesetzt werden. Man sollte deshalb schon beim Kauf seine Strategie für das Objekt festlegen.
Vermietung und Verpachtung!
Immobilien wurden in den letzten Jahren als krisensicher, Inflationsschutz und einziger Sachwert propagiert. Hinter diesen Aussagen steckt ein bisschen Wahrheit und ein bisschen Marketing. Wenn Sie sich die Wachstumsraten der letzten Jahre ansehen, dann erkennen Sie, dass nur in wenigen Gebieten wirklich Zuwächse erzielt wurden. In den meisten Fällen wurde lediglich eine Wertaufbewahrung geschaffen. Das heißt, dass investierte Geld hat nicht an Wert verloren, es ist aber auch kein Gewinn entstanden.
Finanzierung!
Die Rendite bzw. die Tragfähigkeit des Konzepts Immobilie basiert meist auf dem Schuldendienst. Es stellt sich die Frage, kann der Schuldner mit dem Überschuss aus den Mieteinnahmen und seinem Eigenkapital die Schulden bedienen. Wenn dies der Fall ist, dann kann die Immobilie finanziert werden. Die Frage nach dem Eigenkapital ist abhängig von unterschiedlichen Faktoren. Je nach Lage und Schuldner ergeben sich andere Quoten für die Eigenleistung. In den letzten Jahren sind mir sowohl Fälle bekannt, in denen eine 110 % geklappt hat, aber auch Fälle bei denen 50 % ein Kampf waren. Die gängigste Quote in Sachen Eigenkapital liegt aber meist bei 10 – 20 % Eigenleistung.
Für den Schuldendienst gibt es drei Varianten
- über Ertrag – bei dieser Finanzierung zahlt man monatlich einen Betrag X zu ⇒ Ertrag < Annuität
- gleich Ertrag – bei dieser Finanzierung ergibt sich ein Nullsummenspiel ⇒ Ertrag = Annuität
- unter Ertrag – bei dieser Finanzierung ergibt sich ein monatlicher Ertrag ⇒ Ertrag > Annuität
Die dritte Variante ist natürlich die günstigste, da hier ein monatlicher Überschuss entsteht. Mit diesem Überschuss kann man zum Beispiel eine Rücklage aufbauen. Damit dieses Finanzierungsmodell jedoch aufgeht, muss der Banker schon etwas Vertrauen haben. Das klappt meist ab dem zweiten Objekt.
Rendite!
Die Renditen sind in den letzten Jahren erheblich gefallen, das liegt vor allem daran, dass die Preise schneller gestiegen sind als die Mieten. Früher konnte man mit Immobilien mit einer Rendite von knapp über 4 % rechnen. Je nach Statistik ergibt sich ein anderes Bild. Wenn man sich die Mehrzahl der aktuellen Angebote ansieht, ergibt sich eine Rendite von knapp unter 3 % in B Lagen und in A Lagen mit der Tendenz Richtung 1 %. In manchen Fällen ist nicht einmal mehr der Kapitalerhalt gesichert.
Immobilien sind wie jede Investition ein gewisses Glücksspiel. Man muss zur richtigen Zeit das richtige Angebot machen und das Kapital beschaffen können. Derzeit ist wohl ein günstiger Zeitpunkt um zu verkaufen, da vielerorts erhebliche Bauprojekte anlaufen.
Steuerliches!
Die Vermietung und Verpachtung (V+V) zählt zu den Überschusseinkünften und damit zur privaten Vermögensverwaltung. Der Überschuss unterliegt der Einkommensteuer. Der Überschuss ist der Unterschied zwischen Einnahmen (Miete) und Werbungskosten (Ausgaben). Grundsätzlich handelt es sich hierbei um eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Die Mieteinnahmen und Werbungskosten sind auf Jahresbasis zu erfassen. Das bedeutet alle Zu- und Abflüsse zwischen dem 01.01. und 31.12. sind relevant. Zahlungen und Einnahmen die außerhalb des Zeitraumes zu- oder abfließen, sind nicht relevant.
Werbungskosten!
Die Werbungskosten sind zu vergleichen mit den Betriebsausgaben eines Unternehmens. Es handelt sich hierbei um alle Ausgaben die den Erhalt, den Erwerb und die Sicherung der Einnahmen fördern.
Die Abschreibung (AfA) sind die wohl bekanntesten Werbungskosten. In der privaten Vermögensverwaltung beläuft sich diese auf 2 % bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahre. Es ist jedoch zu beachten, dass nur der Gebäudeanteil der Abschreibung unterliegt. Der Grund und Boden darf nicht abgeschrieben werden.
Die wenigsten Leute können es sich leisten eine Immobilie bar zu bezahlen. Daher ist es oft nötig die Immobilie zu finanzieren. Es gibt hierfür unterschiedliche Methoden der Finanzierung. Als Werbungskosten können Sie die Schuldzinsen, die Sie an die Bank zahlen, abziehen. Nicht jedoch die Tilgungsleistung, diese wirkt sich über die Abschreibung aus.
Jedes Haus muss versichert sein, aus diesem Grund ist die Versicherung für das Vermietungsobjekt ebenso als Werbungskosten abziehbar.
Die vierteljährliche Grundsteuer kann auch abgezogen werden. Diese wird jedoch auch meist dem Mieter in Rechnung gestellt. Die Nebenkosten sind dann abzugsfähig, wenn die Bruttomieten als Einnahmen angesetzt wurden. Die Nebenkosten können zu 100 % abgezogen werden. Sollten Sie die Nebenkosten jedoch über die Hausverwaltung abrechnen lassen, dürfen Sie den enthaltenen Rücklagenanteil nicht abziehen.
Oft wird vergessen, dass auch Kosten zur Besichtigung der Immobilie oder zu den Fahrten zur Hauptversammlung angesetzt werden dürfen. Sie können 0,30 € pro gefahrenen Kilometer ansetzen. Üblich und zulässig ist es die Immobilie einmal im Jahr zu besichtigen. Das ist vor allem aufgrund des verstärkten Auftretens von Mietnomaden und verwahrlosten Wohnungen sinnvoll. Weitere Kosten, die Sie bei der Vermietung als Werbungskosten ansetzen können sind zum Beispiel der Steuerberater, Rechtsanwalt, Haus und Grundbesitzer-Beitrag, Büromaterial, Arbeitszimmer und vieles weitere, was in Verbindung mit der Immobilie steht.